บ้าน อาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างอย่างถูกกฎหมาย
การก่อสร้างอาคารไม่ว่าจะเป็นบ้านพักอาศัย ร้านค้า หรือสำนักงาน ล้วนต้องมี “ใบอนุญาตก่อสร้าง” จากหน่วยงานท้องถิ่นก่อนเริ่มงาน
หลายคนมักเข้าใจผิดว่า “สร้างบ้าน หรือต่อเติมบ้านของตัวเองในที่ดินตัวเอง ไม่ต้องขออนุญาตก็ได้” ซึ่งเป็นความเข้าใจที่ผิดครับ
ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดไว้อย่างชัดเจนว่า
“ผู้ใดจะก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน”
บทความนี้จะอธิบาย ขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างตั้งแต่ต้นจนจบ พร้อมข้อควรรู้จากมุมมองวิศวกร เพื่อให้คุณเตรียมตัวได้ถูกต้องตั้งแต่เริ่มต้น
1. ตรวจสอบข้อกฎหมาย และผังเมือง
ก่อนเริ่มออกแบบบ้าน ควรตรวจสอบว่า
- ที่ดินของคุณอยู่ใน “เขตควบคุมอาคาร” หรือไม่
- อยู่ใน “สีผังเมือง” ประเภทใด เช่น ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรม
- มีข้อกำหนดเรื่อง “ความสูงอาคาร”, “ระยะร่น”, “แนวอาคาร” หรือ “พื้นที่ว่างรอบอาคาร” หรือไม่
ตัวอย่างเช่น
- เขตสีเหลือง : กำหนดให้เป็นที่อยู่อาศัย ต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินตามกฎหมาย
- เขตสีแดง : อนุญาตให้สร้างอาคารพาณิชย์หรือสำนักงานได้
หากไม่แน่ใจ สามารถสอบถามได้ที่ สำนักงานเขต / เทศบาล / อบต. ที่ที่ดินตั้งอยู่
2. ออกแบบอาคารให้ถูกต้องตามกฎหมาย
แบบก่อสร้างต้องจัดทำโดย สถาปนิก และวิศวกรที่มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ
โดยต้องมีเอกสารประกอบครบถ้วน ได้แก่
- แบบสถาปัตยกรรม (Architectural Drawing)
แสดงผังบริเวณ รูปด้าน รูปตัด รายละเอียดพื้นที่อาคาร - แบบวิศวกรรมโครงสร้าง (Structural Drawing)
แสดงขนาดเสา คาน พื้น ฐานราก พร้อมรายละเอียดเหล็กเสริม - แบบระบบไฟฟ้า และสุขาภิบาล (ถ้ามี)
เพื่อประกอบการอนุมัติจากเจ้าพนักงานควบคุมอาคาร
สถาปนิกจะรับรองว่าแบบเป็นไปตามกฎหมายอาคาร
ส่วนวิศวกรจะรับรองว่า “อาคารปลอดภัย และมั่นคง”
3. เตรียมเอกสารประกอบการยื่นขออนุญาต
เอกสารหลักที่ต้องใช้ ได้แก่
- แบบแปลนสถาปัตยกรรม และโครงสร้าง (จำนวน 5 ชุด พร้อมลายเซ็นรับรอง)
- สำเนาโฉนดที่ดิน (รับรองสำเนาโดยเจ้าของที่ดิน)
- หนังสือยินยอมให้ก่อสร้าง (กรณีเจ้าของที่ดินไม่ใช่ผู้ขอ)
- สำเนาบัตรประชาชน/ ทะเบียนบ้านของผู้ขออนุญาต
- หนังสือรับรอง และสำเนาใบอนุญาตประกอบวิชาชีพของสถาปนิก–วิศวกร
- ใบคำขออนุญาตก่อสร้าง (แบบฟอร์ม อ.1)
- แบบแสดงแนวเขต และระยะร่นจากที่ดินข้างเคียง
ถ้าเป็นอาคารขนาดใหญ่ หรืออยู่ใกล้ที่สาธารณะ เช่น ถนน หรือคลอง
อาจต้องแนบหนังสือยินยอมจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และเอกสารอื่นๆ เพิ่มเติม
4. ยื่นคำขออนุญาตก่อสร้าง
นำเอกสารทั้งหมดไปยื่นที่
- สำนักงานเขต (ในเขตกรุงเทพมหานคร)
- เทศบาล หรือ องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) (ต่างจังหวัด)
เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะตรวจสอบความถูกต้องของแบบ และเอกสาร หากครบถ้วนจะรับคำขอไว้ และออกใบรับคำร้อง
ระยะเวลาดำเนินการ :
- โดยทั่วไปใช้เวลาประมาณ 45–60 วันทำการ
- หากเอกสารไม่ครบ หรือมีข้อสงสัย อาจต้องแก้ไขแบบเพิ่มเติม
5. ชำระค่าธรรมเนียม และรอผลอนุญาต
เมื่อเอกสาร และแบบผ่านการตรวจสอบแล้ว เจ้าพนักงานจะ
- ออกใบอนุญาตก่อสร้าง (แบบ อ.1)
- ระบุเลขที่ใบอนุญาตและระยะเวลาการก่อสร้างที่อนุญาต
ค่าธรรมเนียม จะคิดตามพื้นที่อาคารที่ก่อสร้าง (โดยทั่วไปไม่สูงมาก)
หลังได้รับใบอนุญาตแล้ว เจ้าของบ้านสามารถเริ่มก่อสร้างได้ทันที โดยมีเงื่อนไขว่า “ต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายใน 1 ปี หรือยื่นต่ออายุหากยังไม่เสร็จ”
6. ระหว่างก่อสร้าง – ต้องมีวิศวกรควบคุมงาน
ตามกฎหมายควบคุมอาคาร อาคารควบคุมทุกหลังที่มีโครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็ก ต้องมี
- วิศวกรควบคุมงาน ที่มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ
เพื่อรับรองความปลอดภัยของโครงสร้างและตรวจสอบให้เป็นไปตามแบบที่ได้รับอนุญาต
หากไม่มีผู้ควบคุมงานตามกฎหมาย อาจถูกสั่งหยุดงานก่อสร้าง และมีโทษปรับได้
7. หลังสร้างเสร็จ – ยื่นขอใบรับรองการก่อสร้าง (ใบ ร.1)
เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ ต้องแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นเพื่อตรวจสอบความเรียบร้อย
หากทุกอย่างเป็นไปตามแบบ จะออก
“ใบรับรองการก่อสร้างอาคาร” (แบบ ร.1)
เพื่อยืนยันว่าอาคารนั้นสร้างถูกต้องตามกฎหมาย และพร้อมใช้งาน
8. สรุปจากมุมมองวิศวกร
การขออนุญาตก่อสร้างอาจดูยุ่งยาก แต่ในทางปฏิบัติ ถ้ามีแบบถูกต้อง และเอกสารครบ ก็สามารถดำเนินการได้ไม่ยาก
สิ่งสำคัญ คือ ต้องมีผู้เชี่ยวชาญรับรองแบบ และควบคุมงานตั้งแต่ต้น
“แบบถูกต้อง + วิศวกรควบคุม + ยื่นอนุญาตตามขั้นตอน = บ้านปลอดภัยและถูกกฎหมาย”
การสร้างบ้านโดยไม่ขออนุญาตอาจประหยัดเวลาในตอนแรก แต่ในระยะยาวอาจกลายเป็นปัญหาทางกฎหมายที่ซับซ้อน
ไม่ว่าจะเป็นการขอไฟฟ้า น้ำประปา การโอนกรรมสิทธิ์ หรือแม้แต่การขายบ้าน
ดังนั้น ควรเริ่มต้นให้ถูกตั้งแต่ต้น ขออนุญาตก่อนก่อสร้างทุกครั้ง
เพื่อให้ “บ้านของคุณปลอดภัย ถูกกฎหมาย และไม่มีปัญหาภายหลัง”
ติดตามพวกเราได้อีกช่องทาง เพจ Facebook : Pyramid รับเหมาก่อสร้าง รับต่อเติม รับควบคุมงาน
อยากรู้จักเรา : เกี่ยวกับเรา